借地権は、第三者から借りた土地に自分自身が所有する建造物を建てられる権利です。借地権を保持している人物が逝去した場合には、通常の遺産相続と同様に借地権の相続手続きを実施する必要があります。そこで今回は、借地権を相続する際に役立つ情報を紹介します。

借地権の相続について悩んでいる方、地主とのトラブルが発生して困っている方は要チェックです。

地主の許可をとらずに借地権の相続を行える

借地権の相続は、地主の承諾、賃貸契約書の書き換えが不要です。但し、土地の所有者である地主に対して、借地権を相続した旨を伝える必要があります。報告が遅れると、地主と借地権の相続人の間でトラブルが発生しかねません。

借地権者が逝去して相続手続きを行う際には、速やかに地主に連絡しましょう。尚、被相続人と同居していなかったとしても、相続権がある人物であれば借地権を譲り受けることができます。地主の中には「借地権を保持していた人物が亡くなったから、土地を返却してほしい」と要求する方がいますが、応じる必要はありません。

地主の許可が必要となるケース

被相続人から相続人へ借地権を譲渡する時には、地主の許可と承諾料が不可欠です。借地権を譲渡する手続きは、先ず地主に借地権を譲渡する旨を通知します。

口頭で伝えた場合、後々いさかいが生じやすくなるため注意しましょう。内容証明郵便で通知すれば、通知した事実を確実に証明できます。地主の承諾も内容証明郵便で受け取り、大きなトラブルが発生するリスクを抑えましょう。

万が一、地主の許可が下りなかった際には、家庭裁判所に申し立てることによって許可を得られます。但し、申し立てが認められず、借家権を譲渡できないケースもあります。どうしても借家権を譲渡したい方は法律の専門家に相談し、有効な手段を模索しましょう。

借家権の譲渡を地主が承諾する料金は、更地の状態の土地の価格、借地権の割合に基づいて算出するケースが一般的です。借地権の更新料なども加味されるため、事前に借地の契約内容をチェックしておきましょう。尚、地主が逝去したとしても、借地権者が土地を所有することはできません。

地主の相続人が借地契約を引き継ぐため、契約内容は変わりません。

借地権の売却を検討可能

相続した借地権は、第三者に売却できます。実際、借地権を相続した直後に売却している方は少なくありません。しかし、借地権の売買は、地主の許可が必須条件です。地主の許可をとらずに借地権を売買する行為は、契約違反です。

契約違反に伴って地主から土地の明け渡しを請求される可能性が高まるため注意しましょう。承諾を得たとしても借地権を売却する際には、借地権者が地主に承諾料を支払うことが義務付けられています。

借地権割合とは何だろう

借地権の相続によって地主とトラブルになる可能性も

借地権付きの不動産は、多種多様な制約の下で取り扱わなければならず、通常よりも資産価値が低いです。

そのため、地主の中には借地権者に良いイメージを持っていない方が多いです。借地権者の安易な言動によって、地主が激昂するケースは少なくありません。

借地権の相続に伴って建物の名義変更を行う折には、地主とのトラブルの発生に要注意です。借りている土地に息子名義の建築物を新規で建てる行為は避けましょう。借地権者の名義ではない新居を借地に建てようとした際には、地主に反対される可能性が高いです。

地主の許可を得ないまま新居の建設を進めると、借地契約の解除を要求されかねません。息子が地主と土地賃貸契約を新たに結んだ後、親子が共有名義人となる建築物の建設を地主に伝えて承諾を得ましょう。然るべき手順を踏んでいかなければ、新築や建て替えは困難です。

借地権者の子どもが家屋を建てる時に名義変更料と承諾料を請求された場合には、借地権を親から子どもに転貸する旨を地主に伝え、許可をとりましょう。その後、子どもが借地に新築することを地主に報告すれば、難なく家屋を新設できます。

「地主の理解を得られない」という理由で強硬手段をとると、取り返しのつかない事態に陥りかねません。土地の所有者である地主の心情を汲み取り、得策を見つけることが大切です。

土地の所有者が交代した時には要注意

地主が借地を第三者に売却した場合、借地契約の効力が消滅します。新たな土地の所有者が立ち退きを命令した際には、借地権を保持していても従わなければなりません。退去命令に対抗するためには、一定の条件を満たしている必要があります。

借地権者が借地に建てた建物と共に、借地権を登記していることが条件の1つです。しかし、建物と借地権の名義人が同一人物でなければ、新しい地主の要求に対抗できません。借地の売買に伴って地主が交代した時点で、建物の取り壊しを開始し、更地の状態にしなければならないケースが一般的です。

借地権を相続した折には、借地と建物が登記されているか否かを確認しましょう。借地上の建物が自然災害や事故によって消失していたとしても、新築する旨を掲示していれば、借地権を主張できます。但し、年数の経過によって、建物が建っていたことを証明しにくくなり、土地の貸借が難しくなります。

新築の準備を早急に始めなければ、新たな地主に土地を返却しなければならなくなる可能性大です。2年以内に建物を完成させましょう。

相続した直後に更新料と利用料金をチェック

借地権の契約満了が迎える頃になると、地主が契約を更新するか否かを確認します。相続後、何かと不便を感じる機会が多い方は契約更新の時点で借地権を所有し続けることを断念しています。契約更新の時には、更新料を請求されます。

法律で更新料の支払いを定めていませんが、地主が土地の固定資産税・都市計画税を負担していることを考慮して支払う必要があります。地主と借地権者が良好な関係を維持し続けるためにも、更新料が重要です。支払いを渋っていると、借地上に新築・増築することが難しくなります。

借地権者の急逝によって経済的な余裕が激減している家庭は、更新料が家計を圧迫する要因になりかねません。借地権を相続した折には、収入や生活環境を考慮し、更新料を支払える能力の有無を確認しましょう。借地権者が地主に定期的に支払わなければならない土地の利用料金は、物価や地価の変動に伴って変わります。

地主は常に利用料金を値上げするチャンスを探っています。借地権者も契約書に基づいて、値下げを要求可能です。借地権の相続人は契約書に目を通し、利用料金の算出方法をチェックしましょう。

借地権の更新や更新料のトラブルが起こる原因と対策